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| 民法典抵押物转让规则下商品房购买者法律风险问题研究 摘要 抵押权的物权属性使其具备追及效力，抵押人在物权上设定抵押权也并不妨碍对原物权行使，《民法典》规定抵押物自由转让符合抵押权的物权属性，也满足了抵押人流转抵押物的经济需求。但抵押物自由转让也存在其特有的问题，在商品房买卖中，开发商以在建工程设定抵押，之后又将商品房出售给购房人，购房人受让房屋的同时还需以所购房屋的全部价值对在建工程抵押贷款承担担保责任，购房人如果以抵押贷款方式购房，银行出于自身债权安全考虑可能不提供贷款或降低贷款数额，造成购房人对开发商违约，银行同意提供贷款又导致两个抵押权并存于房屋上，既威胁购房人的所有权，又影响其再转让；抵押关系的当事人之间关于限制或禁止转让抵押物的约定如果经过登记，能产生阻止物权转移的作用，导致购房人自始不能获得物权；购房人是商品房消费者情况下，会产生商品房消费者优先权与抵押权冲突，虽然现有法律仍然承认前者效力优于后者，但优先权的行使只能在进入执行程序后，客观上造成对其居住利益的侵扰；主债务未全部清偿时，又涉及转让后的房屋是否继续承担担保责任的问题，符合抵押权提前实现条件下，开发商以转让所得价款提前清偿或提存，应认为该转让房屋的担保责任已经实现，抵押权消灭，否则，开发商的提前清偿行为只能产生担保责任范围相应缩减的作用，购房人仍要承担担保责任；购房人购买附带抵押负担的商品房屋时，面临上述诸多法律风险，所以购房人应该更为审慎地核查商品房抵押情况，及时认知风险，对自己的权利作出安排。 关键词：抵押权；物权追及力；优先权；商品房买卖 目录 引言 1 一、我国抵押物转让规则的立法演变 3 （一）抵押物自由转让的理论基础 3 （二） 域外及我国台湾地区的抵押物转让立法例 4 （三）《物权法》中抵押物转让规则及立法考量 5 （四）《民法典》中抵押物转让规则及立法考量 7 二、抵押物自由转让存在的问题 9 （一）“另有约定”及通知义务对转让效力的影响 9 （二）转让价款不足以清偿债务时抵押权行使 10 （三）与其他法定优先权的冲突 12 三、 抵押物自由转让前提下购房人的法律风险 14 （一）商品房购买者对所购房屋的权利 14 （二）开发商隐瞒房屋抵押情况 18 （三）抵押权人主张转让不发生物权效力 20 （四）抵押权人关于未履行通知义务的责任约定 21 （五）商品房消费者优先权威胁 22 （六）主债务部分清偿后的抵押权存续 22 五、商品房购买者法律风险防控对策 24 （一）核查商品房抵押情况 24 （二）确定商品房消费者的优先法律地位 25 （三）通知履行及限制、禁止转让约定公示 25 （四）约定消除抵押权作为支付全部购房款条件 26 （五）不动产登记规则的相应调适 27 结语 28 参考文献： 29 |
