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| 不动产事实物权问题研究 摘 要 居者有其屋是广大人民最渴望实现的梦想，结婚买房也几乎成为小家庭成立的前提条件，很多家庭几乎将所有积蓄甚至几代人的积蓄用来购买房屋，其重要性可想而知。不动产是人类赖以生活生产的基础，它却不能像动产那样因交付占有而迅速被外界知晓。为了对不动产进行管理，使房屋产权明晰、国家理清税收、促进市场交易，我国物权法体系中对不动产物权变动采用登记生效主义，法律另有规定的除外。但利弊往往紧密相连，不动产登记制度由于登记错误、已交付未登记等原因会出现登记名义人与真实权利人不一致的情况。这种法律物权与事实物权不符的状态极其不稳定，法律物权人与事实物权人对于物权的争夺随时可能发生，从而导致了一系列的不动产事实物权问题。 很多学者都对不动产事实物权进行了研究，但理论界对于不动产事实物权的概念及存在的必要性并未形成统一意见。法学理论的混乱从侧面体现出司法实践中的审判状况，目前的司法实践与理论无法妥善解决不动产事实物权问题。为此，本文首先研究了不动产事实物权的理论与实践现状，包括不动产事实物权概念的理论争议、概念辨析、实践现状、产生的原因及现实合理性。通过阐明不动产事实物权符合物权法体系、具有物权要素，来论证不动产事实物权的合理性。在物债两分的现实及理论情况下，笔者对司法实践中产生的不动产事实物权进行合理分类，根据有无法律条文的加持将不动产事实物权分为法定型不动产事实物权和非法定型不动产事实物权。对不动产事实物权进行分类的目的在于对实践中产生的不动产事实物权进行归纳总结，分析其特点，探求其本质，且该种归纳并非主观臆造而是以具体的法律条文为依据。不动产事实物权虽然不是物权，但可能转变为物权，其概念源自司法实践，其存在具有现实意义。 对不动产事实物权加以保护势必会涉及到法律物权人、不动产事实物权人、善意第三人、国家等多方主体，各方主体之间因物权的转让可能发生利益冲突。从权利限制理论视角考察权利冲突现象，需要探求权利实质，即利益衡量。因此，在不动产事实物权问题的解决过程中如何平衡各方利益至关重要。笔者认为，应当优先保护善意第三人利益，因为保护交易安全、明晰产权是不动产登记制度的目的所在，有利于物的流通，实现资源的充分流转与利用；应当优先保护国家政策利益，因为法律对社会行为有导向作用，纵容限购政策就是架空政策规定，有损政府威信；对于法律物权人因债务或者抵押等原因被强制执行的情况，不动产事实物权人则应有条件地排除强制执行。 明确不动产事实物权的主要类型和利益衡量的处理原则，有利于切实解决不动产事实物权问题，在此基础上，笔者提出以下建议：将不动产事实物权纳入物权法体系，明确在不涉及国家管理与税收、不涉及善意第三人前提下不动产事实物权可能转变为物权。而确认物权权属的四大要素是占有、使用、收益、处分。占有从占有者取得财物的途径、过程或者方式来确认财物的归属，成为物权确认的根本依据，使用是物权权属的具体表现，收益是物权价值的权属表现，处分是物权被自由支配的权属表现。债权可能因为附着物权的这四大要素的部分内容成为不动产事实物权。但不动产事实物权能否成为物权则只有法律的明确规定及司法判决这两条途径能够确定，具体如何确定，很难找到一个统一的标准。只能总结出一些主要的条件，为司法实践中法官判决提供参考，如价款支付程度、占有、实际支配、购房协议、持有房产证及相关交易材料原件等。 关键词：不动产事实物权，善意第三人，利益保护 |
