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| 论商品房预售制度中预购人的保护 摘要 商品房预售制度起源于香港，于上世纪八十年代在内地兴起。九十年代初为适应现实发展的需要，我国立法部门制定了多部相关法律法规，用以规范商品房预售制度，这就为其在我国能够长远发展奠定了基础。近年来随着房地产市场的迅猛发展，预售制度更是独占鳌头，不论是发展速度还是发展规模都远超现售，令其望尘莫及。但是在实践中商品房预售制度却是问题频发，尤其是对作为弱势群体的预购方的合法权益造成了严重损害，成为引发社会广泛关注的热点问题，因而各界人士纷纷发声，讨论废除商品房预售制度的可行性。但综合考虑商品房预售制度在促进经济发展、繁荣房地产行业等方面发挥的重要作用，可以说该制度仍是利大于弊，应弥补其不足之处使其继续发挥积极作用。 本文立足于商品房预售制度的现状，肯定了商品房预售制度存在的必要性。第一，分析了我国商品房预售制度逐步发展起来的现实背景，并介绍了其在实践中存在的诸多问题。第二，着重分析了商品房预售合同的法律性质，否定了目前关于其性质的通说，如分期付款买卖合同等，认为从保护预购方合法权益的角度将其定性为承揽更加恰当。第三，详细分析了在承揽性质下预购方应该享有哪些权利。第四，介绍香港、德国、美国等国家及地区是如何构建商品房预售制度的，如何运用不同的制度设计从而达到保护预购方合法权益的目的。第五，结合我国的实际情况，以承揽合同的规定对商品房预售加以完善，并有针对性地借鉴他国及地区的措施，提出完善商品房预售制度的建议，以期其能在实践中更好地发挥保护预购方的作用。 关键词：商品房预售；预购方；法律性质：权益保护 目录 摘要 I ABSTRACT II 绪论 1 一、选题背景与意义 1 二、研究内容 1 第一章我国商品房预售制度的现实背景及实践问题 2 一、商品房预售制度的现实背景 2 二、实践中商品房预售制度存在的问题 3 第二章商品房预售合同法律性质的认定 7 一、关于预售合同法律性质的通说 7 二、商品房预售合同具有承揽性质 8 第三章承揽合同认定下预购人应享有的权利 11 一、接收标的物及享有标的物的所有权 11 二、监督检验的权利 11 三、瑕疵修补请求权 11 四、使用建筑材料的选择权 12 五、瑕疵担保请求权 12 六、要求保守秘密的权利 13 七、合同解除权 13 第四章现行各国法律对预购方权利保障的额外措施 14 一、必要的政府监管 14 二、有效的合同审查 14 三、完善的预售款监管制度 14 四、全面的信息披露机制 15 五、及时的事后救济措施 15 第五章完善我国商品房预售中对预购人的法律保护 17 一、以承揽定性根据承揽合同进行规制 17 二、借鉴他国及地区补充相关规定 18 （一）制定销售计划书 18 （二）第三方对预售款进行托管 19 （三）完善预告登记制度 19 （四）进行全面地合同审查 20 结语 21 参考文献 22 致谢 23 |
