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| 长租公寓法律监管研究 ——以蛋壳公寓“爆雷”事件为切入点 摘 要 国内长租公寓单纯靠租金差的盈利模式很难满足公寓运营企业不断扩张的经济需求，亦导致项目回报周期漫长，以蛋壳公寓为例，其为迅速扩张，便只能撬动杠杆，通过向租客提前收取租金与鼓励租客申请使用租金贷而获得租金预付款的方式，将以收租与付租的时间差占用的沉淀资金用以进一步扩张。受新冠肺炎疫情影响，房屋租赁市场租金普降，退租增加，蛋壳公寓资金池面临巨大压力，最终导致“爆雷”发生。蛋壳公寓“爆雷”，反映现阶段国内长租公寓行业法律监管上，在相关法律法规供给不足背景下却又陷于“立法主义”倾向之中，管控型监管体制下形成“全能监管者”导致监管低效、监管套利问题严重以及产生过度保护租户方的监管惯性，征信体系等配套制度阙如，以及对“租金贷”的规制思路亦矫枉过正。政府及其有关部门监管长租公寓行业有其正当性与现实必要性。为此，应当从创新规制理念指引下完善法律法规、由管控型监管向公共产品供给型监管转变、完善征信体系等配套制度、在监管机构内部发挥激励相容机制作用等四个方面着手，以完善长租公寓法律监管体系，正确定位政府及相关监管部门在市场中的角色，治理长租公寓市场失序乱象，促进经济社会良性发展。 关键词 长租公寓 “租金贷” 法律监管 管控型监管 目 录 一、问题缘起：蛋壳公寓“爆雷”事件 （一）各方态度 （二）国内长租公寓运行机制分析 （三）小结 二、蛋壳公寓缘何“爆雷”：长租公寓监管问题透析 （一）法律法规供给不足与“立法主义”倾向的悖论 （二）管控型监管之殇 （三）配套制度亟待完善 （四）“租金贷”规制争议 三、如何有效监管蛋壳公寓：长租公寓监管进路分析 （一）政府监管市场的正当性与必要性分析 （二）创新规制理念指引下完善法律法规 （三）由管控型监管向公共产品供给型监管转变 （四）完善征信体系等配套制度 （五）建立激励相容的监管机制 四、余论 |
