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| 论商品房预告抵押登记制度的完善——基于债权人保护的视角 摘要 《物权法》第20条的规定，建立了我国不动产抵押预告登记制度，抵押预告登记制度广泛应用在商品房预售交易领域，为商品房购买人在预售交易阶段向商业银行申请住房贷款提供了重要的担保手段。 随着商品房交易日益频繁，涉及商品房住房贷款融资合同纠纷案件逐渐增加。通过对2002年至2017年期间涉及商品房抵押预告登记的民事纠纷案件进行梳理，并对《最高法院公报》的指导案例的进行分析，可见，当前主流裁判观点认为，抵押预告登记非现实抵押权，仅代表请求办理正式抵押的权利，而基于《物权法》第20条未能明确规定债权人如何实现抵押请求权效力、实现途径等，目前，各地法院进行审理时，存在抵押成就条件界定不清、主体约束不足、保全效力不明确等问题，未能有效保障债权人抵押请求权的实现，致使债权人合法权益未得到应有的保护。 基于不动产抵押预告登记制度建立的初衷，借鉴国外有关预告登记制度的立法经验，提出完善不动产抵押登记制度相关建议。在界定抵押成就标准的基础上，明确抵押预告登记权利的有效期间，并结合商品房交易实际，适当延长抵押预告登记的有效期，以符合当前商品房交易实际，确保制度更加清晰、明确。另外，为防范预告登记权利有效期间的债权不被侵犯，应确立相应的财产保全效力及破产保护效力，建立较为全面的保护合法抵押登记请求权的机制。 关键词：预售商品房 抵押 预告登记 制度完善 目 录 摘要 I ABSTRACT II 目录 Ⅲ 1 绪论 1 1.1 研究背景和意义 1 1.2 研究现状 2 1.3 本文创新之处 3 2 商品房抵押预告登记制度司法适用的实证考察 5 2.1 商品房预告抵押登记案件司法审判主流观点 5 2.2 商品房抵押预告登记制度的矛适用困境 7 3 商品房抵押预告登记制度存在的不足 9 3.1 办理抵押登记的成就标准模糊 9 3.2 办理正式抵押登记时效规定不够合理 10 3.3 办理正式抵押登记主体缺乏约束 11 3.4 办理抵押预告登记后的财产保全效力不明确 14 3.5 债权人权利的破产保护机制不够完善 15 4 域外凸显债权人保护预告登记立法对我国的启示 17 4.1 抵押预告登记的请求权效力 17 4.2 抵押预告登记对交易行为的约束 18 4.3 抵押预告登记的保全效力 19 4.4 抵押预告登记的破产保护效力 20 5 完善我国商品房预告抵押登记制度的具体建议 22 5.1 明确抵押条件成就的标准 22 5.2 划分交易方的主体责任范围 23 5.3 优化预告登记的时效约束机制 23 5.4 确立抵押预告登记财产的保全效力 24 5.5 增加债权人权利中有关破产保护的机制 25 6 结语 27 参考文献 28 在学期间发表论文清单 31 致谢 32 |
