Abstract：The real estate industry is an important pillar of China's national economy.As an important guarantee for the fairness of real estate transactions,the real estate evaluation industry is an important part of the development of the real estate industry, which is of great significance for the healthy and sustainable development of China's economy. Of course, China has a relatively strong foundation in this field,but compared with the development of developed countries,China's real estate evaluation business is not mature enough, so there are many problems. Based on this, this paper analyzes the existing problems,and puts forward corresponding improvement strategies forthe corresponding problems, so as to provide a way to properly solve the problems existing in China's real estate appraisal industry.

Key words：Real estate appraisal; value assessment; trend analysis

前言

房地产评估行业是我国建筑业的重要组成部分之一，对于我国经济发展有着直接影响。由于我国房地产评估机构发展时间较短，因此在实际工作过程中出现了不少问题，房地产评估行业发展缓慢，房地产评估趋势产生较大的变化。为此，文章对房地产评估存在的常态问题进行分析，然后以此为据提出解决措施，以期为房地产评估行业稳定发展提供保障。随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟，房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，基于此，科学合理的进行房地产评估就显得尤为重要。

1、 房地产价值评估的概述

（1） 房地产评估的相关概念

房地产又称不动产，是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体机器相关权益。房地产包括土地、建筑物、房地三种形态。房地产按用途分类：居住房地产，商业房地产，工业房地产以及其他房地产。按房地产开发程度分类可按如下分类：生地是指无基础设施的土地毛地以及有拆迁旧房的土地;熟地是指基础设施完善的土地;在建工程是指未完工房产地;现房是指新房，旧房。按当地产建筑结构分为钢结构、钢筋混泥土结构、砖混结构以及其他结构等。评估目的：交易、抵押、课税、征收补偿、财务报告评估对象包括土地、房屋、房地。房地产评估的特点：房屋和土地一起评估，建筑物产权收土地使用权年限制约，如果土地使用权年限小于建筑物产权使用年限，以土地使用权年限作为建筑物使用年限，要以房地产最佳使用为评估前提。房地产评估主要步骤有明确评估基本事项与评估目的，在受理评估业务时，通常由委托方提出评估目的，并将评估目的写在评估报告上。了解评估对象确定评估基准日，常以年、月、日表示签订评估合同，它包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事项。制定工作计划，实地查勘收集资料，实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤，并要做记录。测算被评估房地产价格，为求得一个公平合理的价格，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以求互相对照和检验修正。然后综合分析确定评估成果，最后撰写评估报告。

（2） 合肥房地产评估的的产生和发展

合肥，简称“庐”或“合”，古称庐州、庐阳、合淝，安徽省省会，国务院批复确定的中国长三角城市群副中心城市，国家重要的科研教育基地、现代制造业基地和综合交通枢纽。我国房地产评估产业起步于改革开放初期，相比于发达国家来说起步较晚。在近四十年的发展中我国在该行业上有着雄厚的积淀，但是由于受我国房地产评估行业由政府主导的这一国情的影响，导致其发展速度缓慢并且没有扩展到相应的应用领域，造成我国房地产评估行业发展畸形。房地产估价行业自 20 世纪 80 年代开始起步， 随着房地产市场的发展，逐步步入市场化的行列。房地产估价机构的业务也从最初的价格交易评估，逐步衍生到了有关房地产抵押、保险、征收、司法诉讼以及各种企业间的合资、股份制改组、破产清算、土地拍卖、城市基准地价制定等各项经济活动。房地产估价行业历经三十余年的发展，为我国的经济建设做出了积极贡献。