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| 商业房地产抵押贷款证券化税收问题研究—以金茂凯晨专项计划为例 内容摘要 近年来我国对于金融风险和房地产领域的调控愈加严格，一系列“限购限贷”、“去库存去杠杆”等政策相应出台，我国房企发展的黄金时代已经过去，开始向存量时代迈进。在这样的政策背景下，商业地产企业难以继续通过银行借款方式来实现自身融资需要，因此如何解决好这些融资问题已经成为了房企健康快速发展的重中之重。有效的创新融资方式能够保障企业资金链条的正常运转，同时也能满足其在借款规模和借款周期方面的需求。资产支持证券化作为金融技术已成为国外融资的重要手段，其在国外的金融市场已经逐步地获得成熟和广泛运用，我国引进资产支持证券化后，其渐渐受到了资本市场的高度重视和青睐。利用已有资产进行证券化融资，企业不仅可以有效降低融资的风险与成本，也能够更好地丰富融资途径，更合理地优化融资结构。同时还能够盘活企业中的大部分存量资产，増强这些资产的实际流动性。尽管证券化成为企业融资方式的优选，但由于其在国内发展的时间较短，在金融法律与税务政策方面仍然存在较多问题。 本文研究的重点是以金茂凯晨开展的商业不动产抵押贷款证券化CMBS项目为例，在系统地介绍资产支持证券化的相关理论基础上，重点分析了CMBS的交易流程以及主要参与主体的税收处理及对交易的关键要素进行研究分析，包括：基础资产、增信措施、特殊交易实体SPV，风险隔离机制和风险防范等观念的基本介绍，对不同主体在项目成立、存续、转让阶段的业务进行了分析，提炼出资产支持证券化实施的过程中可能存在的税务问题，通过对案例中一些涉税问题的分析，针对案例中的税务问题，总结现行资产支持证券化存在的税务问题，同时在借鉴国外相关经验的基础上，结合我国的税收制度，为我国资产支持证券化得以良好发展提出了合理化的税收政策建议。 关键词：资产支持证券化 CMBS 涉税问题 目录 第1章导论 1 1.1选题背景和意义 1 1.2研究内容、思路与方法 5 1.3文献综述 6 1.4创新点与不足点 8 第2章商业房地产抵押贷款证券化概要及税收政策分析 9 2.1商业房地产抵押贷款证券化业务分析 9 2.2商业房地产抵押贷款证券化税务分析 12 第3章金茂凯晨CMBS案例分析 21 3.1项目背景与构架介绍 21 3.2金茂凯晨CMBS项目的各主体税收分析 25 3.3案例涉及的主要税务问题分析 28 第4章商业房地产抵押贷款证券化税收问题分析 31 4.1纳税义务人不合理 31 4.2重复征税问题严重 32 4.3法律存在一定的缺位现象 33 第5章完善我国商业房地产抵押贷款证券化税收政策建议 35 5.1SPV纳税人身份的明确 35 5.2投资者取得收益环节免税 36 5.3证券化税收制度的构建 37 参考文献 39 |
