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| S写字楼工程项目风险管理研究 内 容 摘 要 一直以来，房地产业是一个高风险、高投入、高回报的行业。房地产开发不仅需要大量的资金投入，而且由于其较长的生产周期，在短期内难以实现资金变现。此外，该行业的发展还深受政治因素和经济因素的影响。综合这一系列因素，只有在投资前进行慎重考虑，强化项目风险管理工作，对可能出现的风险进行准确的估测并加以正确的判断，争取对风险的影响和范围能够有所控制，才有可能降低房地产行业投资的风险率。 现阶段，我国在发展社会经济的过程中，需要重点关注产业结构优化升级问题。具体工作主要包括：高新技术产业的进一步发展、传统产业的升级改造等等。在高科技以及第三产业快速发展的形势下，私营企业的发展速度也逐渐加快，同时呈现出多元化发展趋势，在这种形势下，办公场所出现了供不应求的现象，尤其是中高档办公楼。在寸土寸金的市中心进行高档写字楼开发投资，既为写字楼建成后的的发展规划提供了无比广阔的前景，也为自身的开发投资埋下了难以估算的风险。 但是，由于国内的写字楼项目仍处于初步发展时期，一些企业投资者对该项目的了解是相当有限的，无论从风险的认知方面还是预防角度都不能与商品住宅区相比。经广泛的文献调研表明，国内对写字楼项目的文献研究尚处于定性阶段，因而几乎不存在可供借鉴的案例，无疑为分析和控制写字楼的投资风险造成了极大的阻碍。因此，通过对S写字楼工程的进展进行实际考察，并根据日常积累的工作经验，将BX公司在该项目的投资开发中所遭遇的风险影响因素及采取的措施都进行了详细的分析总结，望借此对我国写字楼项目的开发投资提供可借鉴经验。所以文章的研究结果对国内写字楼市场的发展具有不可忽视的意义。 本文主要以房地产投资者的视角来对房地产项目投资风险进行比较深入的分析，在借鉴了发达国家的成功经验后，结合我国国情对国内房地产市场中所存在的风险控制问题进行阐述，并探索出更符合我国房地产项目风险管理的方法和措施。本文在总结梳理国内外相关文献资料与研究成果的基础上，采用多学科交叉的方式，综合运用项目管理相关学科的理论观点、方法与研究成果，结合国内外项目风险管理的发展概况，从宏观、微观层面深入分析，采用理论分析与实践分析相结合、比较分析与案例分析相结合的方法，结合S写字楼工程项目实际情况，运用建筑工程项目风险管理的理念和方法进行研究。本文以S写字楼为例，对其中所存在的风险控制问题进行了研究，并且从风险管理理论的层面出发，对项目建设的各个阶段所存在的风险以及产生风险的原因进行解释，而后通过专家调查法来对S写字楼建设项目中所存在的风险因素进行赋值，并基于RBF神经网络法来对项目整体的风险实施科学的评价，最后采用敏感性分析法来对能够引发项目风险的各种因素进行阐述，对其中风险系数最高的因素进行深入分析，并有针对性的提出了可行的风险防控措施。通过分析后可以发现，S写字楼整体风险值影响最明显的因素有两个，即成本风险和销售风险，接下来针对这两个因素进行深入性的探讨和分析，给出预防销售风险和成本风险的方式。 关键词：房地产项目 风险控制 风险评价 风险识别 目 录 1 绪论 1 1.1 研究背景 1 1.2 研究目的和意义 1 1.3 国内外研究现状 2 1.4 研究内容和方法 5 2 相关理论概述 7 2.1 风险识别定义与方法 7 2.2 风险评价的定义与方法 8 2.3 房地产项目风险控制方法 9 3 S写字楼工程项目风险识别 11 3.1 项目决策阶段风险 12 3.2 项目前期阶段风险 14 3.3 项目实施阶段风险 15 4 S写字楼工程项目风险评价 19 4.1 S写字楼风险因素评价体系 19 4.2 S写字楼项目风险因素赋值 19 4.3 基于RBF神经网络的S写字楼项目风险评价 20 4.4 S写字楼项目风险因素敏感性分析 25 4.5 小结 27 5 S写字楼工程项目风险控制对策 29 5.1 S写字楼项目销售风险控制措施 29 5.2 成本风险控制措施 30 5.3 其他风险控制措施 35 6 结论与展望 37 参考文献 38 附录1：S写字楼项目风险因素评分参考标准 40 附录2：攻读工程硕士学位期间发表的部分科研成果 42 致 谢 43 |
