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| 基建行业公募发行房地产投资信托基金风险管理研究 摘要 近十年来，基建行业和不动产行业投资逐渐出现过热的情况。为了遏制国内房价快速上涨的趋势，中央及各地政府接连出台了一系列的调控措施，通过调整房贷利率、推出当地房价指导价格等手段严格限制银行资金进入房地产市场。而这使得房地产企业对新的融资渠道有着十分迫切的需求。 房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，以下简称REITs）通过让公众投资者购买基金来获得对房地产行业的投资收益。基金管理者作为专业的从业者为投资者监督管理相关的房地产项目，而房地产项目的原始权益方通过转让既有的房地产项目获得流动性资金，提升了公司资产流动性、盘活存量资产以及减少对债务性资本的需求从而有助于降低公司杠杆。同时，投资者也能通过相对小的投资成本分享优质不动产项目带来的收益。2020年10月11日，中办、国办发布的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》提出“依法依规开展基础设施领域不动产投资信托基金试点”。因此可以预见基础设施行业的公募REITs产品试点发行工作有望在近期内成功落地。 但是国内REITs产品市场的发展较之于国外起步较晚，目前市面上可供研究的案例还比较少。我国国内市场上的REITs产品大都是私募REITs产品，其结构上虽然与国外标准的REITs产品结构类似，但是底层资产的属性，基金投资人获取的收益来源等方面与国外成熟市场标准的REITs产品还是有所区别，而公募发行的REITs只有鹏华前海万科REITs一只，公募发行REITs案例样本过于单一导致该案例可以借鉴的案例样本太小，所得到的结论可能不够全面。因此在推进公募REITs产品仍需要对相关行业和REITs类产品提前地进行风险分析。再次本文选用我国国内市场类REITs产品中的保利租赁住房REITs和唯一的公募REITs产品鹏华前海万科REITs作为案例进行综合分析，以期对REITs产品形成全面的了解。 对于保利租赁住房REITs案例和鹏华前海万科REITs产品案例，经过分析，以上案例中体现的风险主要包含以下几类：（1）底层资产本身带来的风险：底层资产可能受到当地房地产市场或者宏观经济因素的影响而发生价格波动，影响底层资产的收益性。尤其是在当前国家对于房地产市场的调控政策趋严的前提下，该风险发生的可能性在加大；此外房地产所有权转移过程中可能由于各个项目完工情况不一而导致部分底层资产无法转移至项目公司从而引发风险。（2）运营风险：由于REITs产品是一种较为新型的金融工具，资本市场上的金融中介服务机构可能因缺乏经验而带来的运营风险。首先由于委托代理问题，基金管理人可能为了自身的利益而做出损害投资人利益的事情，而这会给投资者带来收益降低的风险；此外关于证券的评级结果发生变化可能会导致证券的变现能力和市场价值收到影响，这也会影响投资人的收益。（3）政策风险：由于相关监管政策和配套法律法规缺失，在未来政策完善过程中新落地的政策可能给项目稳定性带来威胁。REITs产品发展离不开税收优惠的支持，由于公司型REITs产品存在双重征税的问题，因此目前大部分基金采取契约式REITs结构构建REITs产品。然而即使是契约型REITs产品，其获得的税收优惠政策也缺少法律明文支持。 其实基建行业和上述案例中的寻常商业物业都归属于不动产行业，因此其很多特点都是相似的，然而基建行业也有着他自己的特点。一方面，基建行业的底层资产安全性相较于商业性不动产要好。由于基建行业的工程项目背后基本上都有国资和政府信用兜底，因此以基建行业相关资产作为底层资产发行的REITs产品安全性要高。此外，基建行业工程在落成以后都能够在长时间内发挥功效，获得现金流入收益。因此，基建行业的REITs产品的稳定性要高。另一方面，基建行业相比于市场化程度较高的商业不动产而言，其获得收益的能力要弱。由于一般的基建行业都是和经济发展和民生相关的项目，为了保障经济发展和百姓日常生活，基建行业的工程落成后收费较低廉，这也导致基建行业REITs产品的可能收益不高。此外也正由于基建行业中的资产大部分都是归属于国家所有，其所有权转移可能相较于私人资产来说更加困难，因此基建行业的底层资产所有权转移问题也会给投资者带来新的风险。 考虑到基建行业的现状，除了上述案例中的风险，基建行业公募发行REITs还具有底层资产收益性较低的风险；此外底层资产所有权转移困难带来的REITs产品稳定性风险和公募发行REITs市场机制不够完善引发的运营风险也是基建行业公募发行REITs所需要留意的。为了解决以上风险，首先需要项目公司做到合理经营、增加优质项目储备。各地政府应当积极的发掘现有工程的商业价值，积极推进地方公司尝试发行REITs产品。同时需要考虑社会经济发展的实际情况，开拓一批优质的基建资产（医养康复、通信设施、发电站等收益率较好的项目），积极充实底层优质基建项目清单。再者对于政府因业务外包等原因导致部分基建行业资产权属归属问题不清的，政府应当尽快理清相关问题资产清单，并就相关资产与现持有方进行充分交涉，对于应当收回的资产及时收回，应当交付的资产及时完成交付手续。最后，要促进REITs产品市场专业化、规范化发展。一方面要健全基础设施REITs产品发行运行的监管治理结构，明确相关部门的监管职责。另一方面需要敦促相关部门尽快推出和完善REITs产品的相关法律法规，为市场发行公募REITs产品提供具体的发行指引。最后是要重视基础设施REITs市场的专业人才培养工作，监管部门可以通过明确基础设施行业REITs产品的准入细则保证进入该市场的相关从业者拥有适当的从业知识和素养 。 关键词：REITs、房地产投资信托基金、风险、基建行业 目录 摘要 1 Abstract 4 第1章 绪论 9 1.1研究背景 9 1.2研究意义 10 1.2.1理论意义 10 1.2.2实际意义 10 1.3研究方法 10 1.3.1案例分析法 10 1.3.2对比分析法 11 1.4研究创新点 11 1.5内容框架 11 第2章 文献综述和基础理论介绍 13 2.1REITs相关基本概念 13 2.1.1REITs产品 13 2.1.2REITs发展历史 13 2.1.3REITs分类情况 14 2.1.4REITs产品典型架构 15 2.2文献综述、 15 2.2.1REITs相关研究发现 15 2.2.2相关理论介绍 17 2.2.3研究述评 18 第3章 我国基建行业发行REITs的特点和风险分析 19 3.1我国基建情况介绍 19 3.2基建行业发行REITs的特点 22 3.3基建行业推行REITs风险分析 23 第4章 REITs相似金融产品案例情况分析 25 4.1 保利租赁住房REITs案例分析 25 4.1.1保利租赁住房REITs基本情况介绍 25 4.1.2上市交易情况 27 4.1.3保利租赁住房REITs产品风险分析 28 4.1.4保利租赁住房REITs风险应对措施 31 4.2鹏华前海万科REITs案例分析 32 4.2.1基金基本情况介绍 32 4.2.2基金上市交易情况及市场表现分析 35 4.2.3鹏华前海万科REITs产品风险分析 36 4.2.4风险应对措施 41 第5章 基建行业公募发行REITs风险解决措施建议 44 5.1项目公司提高项目运营能力、增加优质项目储备 44 5.2明确底层资产权属转移流程规定 44 5.3促进REITs产品市场专业化、规范化发展 44 第6章 结论 46 6.1研究结论 46 6.2研究不足和未来展望 48 参考文献 49 |
