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| 基于房地产调控政策的房价异常波动研究 摘 要 自1999年我国房地产市场化，流入房地产的资金不断增加，房地产价格持续上涨，本文认为除了应该关注房价的长期上涨趋势，也应该关注其短期的异常波动。从长期分析，相对平稳上涨的房价对我 国经济是具有积极的带动作用的，而长期增长又是在短期可控的异常波动中实现的，若能够较好的对短期波动进行控制，一方面能够刺激经济的增长，另一方面又能够恰到好处的为市场释放压力，不至于造成大的经济危害。在我国的宏观调控下，价格的异常波动成为常态，且各城市之间差异较大。因而分城市对我国房地产价格异常波动区间进行确定，有利于监管部门进行监控，有利于政府制定相应的政策控制风险。 基于此，本文以房地产价格异常波动何时存在？受到什么政策的影响？这两个问题为逻辑主线。首先，对房地产价格波动进行理论梳理，明确价格异常波动的内在原因（供需）和外在原因（噪声交易），并对我国调控政策的作用机理按照直接限购政策、首付比例政策、公积金政策、保障性住房政策、货币政策和土地政策进行分类说明。其次，对我国房地产现状和1998年-2017年的房地产调控历程进行概述。再次，通过Phillips等人2013年提出的GSADF检验法对中国35个大中城市近11年的实际商品住宅销售价格指数进行实证检验，检测房地产价格异常波动的具体区间；通过VAR模型确定影响因素的具体作用。最后，对结果进行横向、纵向归纳分析，提出建议，指出文章研究不足。 本文研究表明：近11年来，我国有6轮房地产价格异常波动出现，共涉及24个城市，且城市之间的价格波动具有传递性。此外，价格异常波动的产生，静默和休眠时点受到调控政策的影响，刺激性调控政策能使得投机性购房者疯狂进入市场，产生价格异常波动，但是具有一定的滞后性；限购政策具有时效性，只能阶段性的将部分投机性购房需求挤出市场，而当房价不降的前提下，市场的投机性行为，经过一定时间的静默，依旧会回归到市场中来，造成价格的异常波动。随着货币政策的宽松导致的信贷扩张，需求方降低了投资房地产的资金门槛，极大地缓解了供需双方从传统银行获取资金的约束，增加了房地产市场中以投资为目的的购房者，降低了调控政策的效果。 关键词：房地产调控政策 价格异常波动 GSADF检验法 目 录 第一章 绪论 1 第一节 研究背景及意义 1 第二节 国内外研究 3 第三节 问题的提出 5 第四节 研究框架 6 第五节 研究方法 7 第六节 创新点 8 第二章 理论框架 8 第一节 房地产价格波动理论 8 一、供求理论与房地产价格波动 8 二、噪声交易与房地产价格波动 9 第二节 我国宏观调控对房地产价格的影响机理 10 一、限购条件政策与房地产价格波动 10 二、首付比例政策与房地产价格波动 11 三、公积金政策与房地产价格波动 12 四、住房保障政策与房地产价格波动 12 五、货币政策与房地产价格波动 12 六、土地政策与房价波动 13 第三章 我国房地产发展现状 14 第一节 房地产市场描述 14 第二节 房地产调控历程 15 一、我国房地产市场培育阶段1998-2002年 16 二、我国房地产市场快速发展2003-2007年 17 三、我国房地产市场波动阶段2008-2009年 18 四、加大调控阶段2010-2013年 19 五、双向调控阶段2014年-2016年上半年 20 六、多渠道调控阶段2016年下半年-至今 21 第四章 房地产价格异常波动的实证分析 22 第一节 价格异常波动的存在性及区间分析——以35个大中城市为例 22 一、实证模型 22 二、异常波动的检验方法 24 三、样本选取与数据描述 26 四、实证结果 27 第二节 价格异常波动的影响因素实证分析 29 一、样本的选取与描述 29 二、实证分析 30 第三节 多轮价格异常波动的具体分析 33 第五章 结论与展望 35 第一节 主要结论 35 第二节 理论价值 36 第三节 现实意义与建议 36 第四节 未来研究方向 37 参考文献 38 致 谢 47 在读期间完成的科研成果 48 |
